A luxuspiac mozgatja a lakáspiacot, az alsó 60 százaléknak szinte nincs megtakarítása
Magyarországon hajlamosak vagyunk az átlagbérből kiindulva megítélni, ki engedheti meg magának a lakásvásárlást, a piacot azonban valójában a legjobban keresők felső 20 százaléka mozgatja – világított rá Csorba Dániel, egy luxusingatlanokra szakosodott közvetítőcég társalapítója az Óbudai Egyetem podcastjában.
Cége a hazai piac legfelső szegmensével, a félmilliárd forint feletti ingatlanokkal foglalkozik, ahol szerinte évente mindössze 100-200 adásvétel történik, miközben országosan 100-120 ezer. Videós tartalomgyártóként is ismert, elmondása szerint videóit évente nagyjából 50 millió alkalommal játsszák le.
Nem az átlagbér dönt
Az ingatlanpiaci elemzések gyakran számolják ki, hány évnyi átlagkeresetből lehet megvenni egy átlagos lakást, Csorba Dániel szerint azonban már maga az átlakingatlan fogalma is képlékeny. A bankok néhány jellemzőből, például a városközponttól való távolságból és az alapterületből próbálják meghatározni, de egy ilyen definíció Tokióban egészen mást jelent, mint Budapesten.
Véleménye szerint valódi vásárlóként leginkább a felső 20 százalék tud fellépni, az alsó 60 százaléknak gyakorlatilag alig van megtakarítása. A KSH adattábláiból kiszámolta: ha valaki folyamatosan félreteszi a fizetése tíz százalékát, a keresőknek nagyjából a negyede jut el a húsz százalékos önrészig a nyugdíjazása előtt. A vásárlók mintegy 90 százaléka ezért úgy jut új otthonhoz, hogy eladja a meglévő, gyakran örökölt ingatlanát.
Vízfejű ország, kiszámíthatatlan árak
Az elmúlt évtizedben a felső 20 százalék keresete jóval gyorsabban nőtt, mint az alsó 80 százaléké, kereseti szempontból megdöbbentően vízfejű az ország – fogalmazott. A piac mozgását ezért nem lehet pusztán az átlagos háztartások helyzetéből levezetni: volt, hogy a gazdaság már nem indokolta, az árak mégis emelkedtek, most pedig, amikor a gazdaság kezd normalizálódni, csökkennek.
A KSH friss adatai szerint 2026 második negyedévében 1,4 százalékkal mérséklődtek a lakásárak az első negyedévhez képest, ilyen mértékű csökkenésre legutóbb 2022 végén volt. Csorba Dániel szerint az Otthon Start program kiszívta a lakosság pénzét, ezért sokan kivárnak, másrészt az árak túl magasra szöktek. A program legfeljebb 3 százalékos kamatot biztosít, miközben a piaci lakáshitelek átlagos kamata 2026 nyarán 6-6,5 százalék körül mozgott. Augusztus közepéig 56 ezer ilyen hitelszerződést írtak alá, összesen 2000 milliárd forint értékben.
A mesterséges intelligencia szerepe
A cég elemzőmunkájában külön adatelemző tölti be a KSH adattábláit a mesterséges intelligenciába. Csorba Dániel szerint kétszer is előfordult, hogy dupla tényellenőrzés nélkül badarságok kerültek ki az elemzésekből, azóta ezt a lépést nem hagyják ki. A lakossági piacon, különösen a panellakásoknál viszonylag egyszerű a gép dolga, az üzleti ingatlanoknál viszont komplett cégértékelési módszertan kell. Az MI-alapú értékbecslő szoftverek szerinte egyelőre nagyon gyengék, mert a földhivataltól nem érhető el annyi adat, amennyiből megbízható becslés születhetne.
A gyakorlott értékesítő már a beszélgetés ötödik mondatából felismeri, melyik jövedelmi csoportba tartozik az ügyfél, ezt a szakmában scoringnak hívják. A mesterséges intelligencia ezt is egyre inkább átveszi: a weboldalak hőtérképekkel elemzik, mire kattintanak a látogatók, és az ingatlanpiacon is mérhető, mennyi időt tölt valaki egy hirdetésnél. Mire a potenciális ügyfél jelentkezik, egy pontszám már jelzi, mekkora eséllyel válik valódi vásárlóvá. Ilyen rendszert eddig csak Amerikában látott.
A legdrágább ingatlanok piacán az eladók sokszor rejtőzködnek, a nagy értékű és az üzleti ingatlanok jelentős részét hirdetés nélkül, úgynevezett off-market ügyletekben adják el. Ennek oka ritkán a titkolnivaló: a tulajdonosok például nem szeretnék, hogy a szomszédok vagy a család idő előtt tudomást szerezzen egy válásról, egy étterem eladásakor pedig attól tartanak, hogy a személyzet felmond.
