Ketyeg az óra a lakáspiacon – súlyos milliókba kerülhet kicsúszni a határidőből
Jövőre ismét 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, de a változás nem feltétlenül jelenik meg teljes egészében a vételárakban. A lassuló és egyre árérzékenyebb lakáspiacon a fejlesztők várhatóan csak részben tudják áthárítani a többletköltséget a vevőkre, miközben az év végéig eldől, mely beruházások maradhatnak 2030 végéig az 5 százalékos áfakörben.
Az átmeneti szabályok szerint azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, az 5 százalékos áfa a 2030. december 31-ig teljesített értékesítéseknél továbbra is alkalmazható. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint egy most induló engedélyezési eljárásnál a hiánypótlás vagy az ügyintézés elhúzódása is veszélyeztetheti a határidő teljesítését.
A KSH adatai szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt, mintegy 30 százalékkal többre, mint egy évvel korábban. Az év végi határidő további ösztönzést adhat a fejlesztőknek, mivel a feltételeknek nem megfelelő projektek értékesítéseire már a 27 százalékos áfakulcs vonatkozhat.
Az áfaemelés elméleti árhatása jelentős: egy jelenleg bruttó 100 millió forintért, 5 százalékos áfával értékesített új lakás csaknem 21 millió forinttal kerülne többe, ha a teljes különbözetet a vevőre hárítanák. A piaci környezet azonban korlátozhatja ezt.
Az MNB szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció volt, mint egy évvel korábban. A Duna House becslése szerint augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, 13 százalékkal kevesebb, mint júliusban. A használtlakás-piacon több szegmensben nőtt az alku mértéke, hosszabbodott az értékesítési idő, egyes részpiacokon pedig már az árak is mérséklődtek.
A fejlesztőkre hárulhat a különbözet egy része
Szegő Péter szerint a 27 százalékos áfa többletköltségét egy lassuló piacon nem lehet automatikusan beépíteni a lakásárakba. Ha a kereslet nem fogadja el a magasabb árakat, a különbözet egy részét a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk.
A drágulás a finanszírozást is nehezítheti, különösen az Otthon Start Program értékhatáraihoz közeli ingatlanoknál. A programban legfeljebb 50 millió forint hitel vehető fel, a négyzetméterár felső határa 1,5 millió forint, a vételár lakásnál 100, családi háznál 150 millió forint. Egy áremelkedés egyes ingatlanokat kiszoríthat a program feltételeinek megfelelő körből.
2027-től egyszerre lehetnek jelen a piacon az 5 és a 27 százalékos áfával értékesített új lakások. A kedvezményes kulcsot 2030 végéig megtartó projektek és az új, már magasabb áfával piacra kerülő fejlesztések között tovább nőhet az árkülönbség, miközben a lassuló kereslet fékezheti a drágulást.
