Tovább mélyül a lakhatási válság: hiába több az új lakás, a magyarok nem tudják megfizetni
Országosan 10,7 ezer eladó új építésű lakóingatlan közül választhatnak a vevők, ami az elmúlt öt év legmagasabb kínálata. Két év alatt az eladó új lakások száma 68 százalékkal emelkedett, míg az új kertes házaké csak 10 százalékkal bővült.
Az újlakás-választék gyorsan nő, az érdeklődés viszont erősen visszaesett, ami egyre kisebb teret hagy az áremelkedésnek – mutat rá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Január és augusztus között 26 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett az új lakásokra, az új házaknál mindössze 2 százalékos volt a visszaesés.
A kereslet már nem követi a fejlesztőket
A 2024 végétől élénkülő keresletre reagálva több fejlesztés indult el, majd az Otthon Start program is lendületet adott a beruházásoknak – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője. A projektek hatása igazán 2027-ben jelentkezhet, amikor jelentősen emelkedhet a frissen átadott lakások száma.
A zenga.hu adatai szerint egy év alatt 6 százalékkal nőtt a hirdetett új lakások száma, a kereslet viszont 47 százalékkal zuhant. Budapesten 25 százalékkal bővült a kínálat. Éves összevetésben mindössze három megyében – Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában – nőtt az új lakások iránti érdeklődés. Az új lakóingatlanok 54 százalékát Budapesten és Pest megyében hirdetik.
Megállt az olcsóbb lakások drágulása
Országosan legfeljebb 59 millió forintba kerül az új építésű lakások legolcsóbb 10 százaléka, ami mindössze egymillió forinttal magasabb az egy évvel korábbi értéknél. Budapesten 71 millió, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 48 millió, a községekben pedig 41 millió forint alatt található a kínálat legolcsóbb tizede. Négyzetméterárban országosan 1,08 millió, Budapesten 1,37 millió forint alatt húzódik a legolcsóbb 10 százalék határa. A fővárosban 2025 szeptembere és 2026 júniusa között még 11,6 százalékkal emelkedett ez az árszint, június és szeptember között azonban már 1,1 százalékkal csökkent.
A legolcsóbb 10 százalékba tartozó új házak vételára országosan 75 millió forint alatt van, négyzetméteráruk átlagosan 760 ezer forint. Egy év alatt ez 11 százalékos négyzetméterár- és 7 százalékos vételár-emelkedést jelentett. Az új építésű ingatlanokra érkező érdeklődések fele már családi házakra irányul, egy új ház hirdetésére pedig 3,6-szer annyi érdeklődés jut, mint egy új lakáséra.
Budapesten 50 millióból 27 négyzetméter jön ki
A megfelelő méretű kínálattal rendelkező nagyvárosok közül Zalaegerszegen a legalacsonyabb az új lakások belépőára: a kínálat legolcsóbb 10 százaléka 34 millió forint alatt található. Győrben 46 millió, Veszprémben és Szombathelyen 47 millió forint ugyanez a határ. Az új házak között Nyíregyháza a legkedvezőbb 69 millió forintos árszinttel, Kecskeméten 77 millió, Székesfehérváron 87 millió forint alatt található a kínálat legolcsóbb tizede. Budapesten a XIX. kerületben a legalacsonyabb a belépőár, 50 millió forint.
50 millió forint Budapesten átlagosan mindössze 27 négyzetméteres új lakásra elegendő, Békésben viszont 65, Nógrádban 64 négyzetméter is kijöhet ugyanebből az összegből. Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron megyében az új lakások mindössze 25–30 százalékkal drágábbak a használtaknál, Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban viszont az eltérés elérheti a 130 százalékot.
Szűkül az Otthon Start tere, kulcskérdés az áfa
Az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja egyre kisebb részét fedi le az új lakások piacának. Budapesten a legolcsóbb 20 százalékba tartozó új lakások négyzetméterára már 1,48 millió forint alatt van, vagyis ennek a szegmensnek a felső széle gyakorlatilag elérte a program plafonját. A fővárosi új lakásoknak már kevesebb mint negyede fér az árkorlát alá, miközben két éve még körülbelül kétharmaduk megfelelt volna ennek a feltételnek. Országosan ugyanez az arány 74-ről 43 százalékra csökkent. A Budapesten kívüli új kertes házak több mint 90 százaléka ugyanakkor továbbra is 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt marad.
A piac következő nagy bizonytalansága az 5 százalékos kedvezményes lakásáfa jövője. Balogh László szerint a jelenlegi árszintek mellett nem tűnik reálisnak, hogy a lakásáfa 27 százalékra emelkedjen, ezért arra számít, hogy a kedvezményes kulcs 2026 után is fennmaradhat. Futó Péter szerint az 5 százalékos kulcs csak azoknál a projekteknél alkalmazható, amelyek 2026 végéig megszerzik az építési engedélyt. Ha ezt a határidőt nem hosszabbítják meg, és az új projektek ismét 27 százalékos áfa alá kerülnének, az jelentősen visszafoghatná a következő évek lakásfejlesztéseit.
